Бюллетень «VIP-консультант» анализирует формирующийся на Урале рынок лизинга коммерческой недвижимости.

Одной из основных проблем, стоящих сегодня перед любым развивающимся бизнесом, является «жилищный вопрос» – проблема наличия служебных помещений и производственных площадей, являющихся одним из необходимых условий существования практически любого предприятия. Современный рынок недвижимости предлагает два традиционных решения данной проблемы: приобретение объектов недвижимости в собственность и их аренду.

В условиях, когда рост цен на коммерческую недвижимость составляет до 30% в год, а рост размера арендной платы следует за этим показателем, преимущества приобретения недвижимости в собственность кажутся самоочевидными.

Следствием этого оказывается рост спроса на коммерческую недвижимость, наблюдающийся на екатеринбургском рынке в последние годы, а также соответствующий рост предложения со стороны фирм-застройщиков. Но, благодаря тому, что возведение офисных и промышленных объектов в Екатеринбурге осуществляет ограниченное число строительных организаций, застройщикам удается сохранять относительно высокий уровень цен. Кроме того, в городе складывается ситуация, при которой большинство владельцев коммерческих площадей оказывается не заинтересовано в немедленной реализации новых объектов недвижимости, стараясь сохранить за собой приносящую высокий доход собственность, и предпочитает сдавать магазины и офисы в аренду, что дополнительно подстегивает цены на те объекты недвижимости, которые все же выставляются на продажу.

В этих условиях главным препятствием на пути реализации планов по приобретению помещений становится необходимость проведения единовременного платежа, то есть изъятие из оборота значительных средств, что может себе позволить далеко не каждая компания. В результате приобретение недвижимости часто финансируется заемными средствами, возможность получения которых в достаточных объемах и на длительный срок ограничена, прежде всего, условиями получения банковских кредитов (стандартный срок долговременного кредитования на приобретение производственных фондов, к числу которых может быть отнесена и коммерческая недвижимость, составляет 2 года, чего очевидно недостаточно для того, чтобы окупить затраты).

В то же время рынок предлагает бизнесу альтернативные инструменты финансирования сделок по приобретению в собственность объектов недвижимости, сочетающие в себе преимущества как владения, так и аренды. Одним из таких финансовых инструментов является лизинг недвижимости.

Лизинг

Относительно недавно на финансовом рынке Екатеринбурга появилось предложение, способное разнообразить перечень традиционных операций с недвижимостью – лизинг коммерческой недвижимости. Данный инструмент призван заменить такую практически не встречающуюся более на практике форму, как договор аренды с правом выкупа, когда предприятие становится собственником коммерческой недвижимости, используя прибыль от эксплуатации имущества в качестве источника арендной платы и выкупа.

При использовании лизинговых схем платежи за пользование оборудованием также выплачиваются из прибыли, приносимой полученным имуществом, и объект его по окончании договора переходит в собственность лизингополучателя, как правило, по достаточно символической цене. Фактически, лизинговая компания по поручению своего клиента приобретает в собственность некий объект недвижимости, который затем сдает клиенту на условиях финансовой аренды на достаточно длительное время, как правило, значительно превышающее срок обычного банковского кредита. Ежемесячные лизинговые выплаты вполне сопоставимы с арендной платой за пользование помещением, и потому не требуют от предприятия изъятия из оборота чрезмерных средств.

По мнению экспертов, лизинг может рассматриваться как своеобразный механизм приобретения объектов недвижимости в рассрочку. При этом сохраняются традиционные преимущества лизинга, в первую очередь – существенное снижение налогооблагаемой базы за счет отнесения лизинговых платежей на расходы до налогообложения.

Также к имуществу, находящемуся в лизинге, применяются повышающие коэффициенты амортизации на недвижимость, в результате чего появляется возможность относить на себестоимость производства продукции, товаров, услуг больше начисленного износа за аналогичный промежуток времени, чем при условии покупки имущества. При этом, независимо от того, эксплуатируется имущество, как планировали, или нет, у фирмы есть право относить на себестоимость оплату всех лизинговых услуг и применять ускоренную амортизацию на временно не работающие активы (в отличие от варианта купли-продажи, когда амортизация начисляется только на активную часть основных фондов). Следствием применения ускоренной амортизации является и экономия по налогу на имущество.

Лизинговые схемы приобретения недвижимости рассчитаны на достаточно широкий круг потребителей – от предприятий малого и среднего бизнеса до достаточно крупных фирм. «Прежде всего, приобретение коммерческой недвижимости с помощью лизинга ориентировано на юридических лиц, которые на сегодняшний день арендуют помещения и заинтересованы в приобретении их в собственность, так как недвижимость с каждым днем растет в цене. Кроме того, лизинг коммерческой недвижимости интересен и для предприятий, которые планируют расширять свои торговые или производственные площади», – отмечает начальник отдела лизинга ОАО «Уралвнешторгбанк» Павел Филимонов.

Банки

Как правило, в условиях современной России лизинговые компании, ориентированные на предоставление на условиях финансовой аренды достаточно дорогостоящих объектов, к числу которых относится и недвижимость, функционируют в рамках банковских структур: либо в виде подразделений кредитной организации, либо в виде дочерних или даже внутренних подразделений банка. Причиной этого является заинтересованность лизинговых компаний в наличии доступных ресурсов для приобретения оборудования для дальнейшей его передачи в финансовую аренду. Речь идет о достаточно крупных суммах – от 2 до 3 миллионов рублей, а при покупке больших офисных площадей цена может составить до 20 миллионов рублей на одну сделку, и самостоятельным лизинговым организациям оказывается довольно сложно изыскать такие ресурсы без помощи кредитных организаций. Как правило, подобные средства на условиях долгосрочного кредитования им предоставляют кредитные организации. Банки, в свою очередь, заинтересованы в помещении средств в относительно высокодоходные и низкорисковые инструменты, какими являются займы лизинговым компаниям. Их привлекает и относительно большой объем сделок, и тот факт, что объект недвижимости, передаваемый в лизинг, автоматически становится залогом. Низкие риски лизингодателей, в свою очередь, гарантируются самой формой финансовой аренды, при которой недвижимость до конца срока выплат находится в собственности лизингодателя и, кроме того, обязательно страхуется, что обеспечивает компании полный возврат средств. В то же время, как лизинговая компания, так и банк оказываются заинтересованными в максимальной взаимной прозрачности совместного бизнеса, выступающей гарантом безрисковости проводимых сделок, что и определяет их взаимную близость.

Участие банка является определенным гарантом надежности совершения сделки, т.к. он представляет структуру, которая может самостоятельно привлекать долгосрочные кредитные ресурсы. Таким образом, посредством кредитных институтов, финансирующих приобретение недвижимости другими коммерческими структурами, разрешается вопрос о реальных и действенных гарантиях возврата вложенных средств.

Процедура

Успешность совершения лизинговой сделки во многом зависит от организации ее процедуры. Отлаженность механизма процедуры достигается, главным образом, за счет координации деятельности банка, выступающего в качестве первоначального источника финансовых ресурсов, компании-лизингодателя, непосредственно осуществляющей сделку, страховой компании, продавца объекта недвижимости и действий самого лизингополучателя.

Такая координация осуществляется, в основном, именно благодаря деятельности сотрудников кредитного учреждения, принимающих участие в организации сделки практически на всех её этапах. Банк проводит анализ потенциального лизингополучателя и заключает все необходимые договора, предоставляет денежные средства своей лизинговой компании для оплаты по договору купли-продажи, лизинговая компания банка производит покупку указанного имущества и передает его клиенту во владение и пользование по договору лизинга.

Другим немаловажным моментом в организации подобной следки может считаться её принципиальная прозрачность для клиента. «Еще до стадии подписания договора с клиентом обговариваются все лизинговые платежи. Это достаточно существенный момент. Клиент должен видеть наши и свои затраты, понимать, где в данной сделке его и наш интерес, знать, из чего складывается доход банка и вознаграждение лизинговой компании», – поясняет Павел Филимонов.

Итог

В условиях роста потребностей в коммерческой недвижимости со стороны бизнеса, на рынке финансовых услуг наблюдается повышенный интерес к продуктам, позволяющим малым и средним предприятиям осуществить приобретение помещений без единовременного извлечения из оборота значительных объемов средств. Одним из таких инструментов является лизинг или финансовая аренда недвижимости.

Так, Уралвнешторгбанк уже наработал соответствующий опыт и готов к развитию данного направления. «Мы представляем крупный региональный банк, и у нас есть стремление сделать данное предложение более привлекательным. Этого можно достичь, привлекая более длительные кредитные ресурсы, тем самым увеличивая срок договора лизинга», – отмечает Павел Филимонов.