И освободит государство от проблемного жилфонда

Иметь крышу над головой входит в число шести фундаментальных потребностей человека. Именно по этой причине статус жильца или домовладельца углубляется - и усложняется по мере развития цивилизации. На рыночной стадии этого развития жильё становится не просто объектом торга и источником прибыли — оно превращается в маховик, толкающий вперёд и экономику, и в какой-то мере даже внутреннюю политику государства.

Хозяином руин никто не хочет быть

Как известно, перед Новым годом Госдума приняла целый пакет радикальных законов, цель которых — навсегда увести Россию от социалистических стереотипов и моделей. В том числе и в области управления жильём: достаточно вспомнить новый Жилищный кодекс, вызвавший такую бурю дискуссий в обществе, и реформу ЖКХ. Ведь, к примеру, по данным начальника управления жилищным и коммунальным хозяйством администрации Екатеринбурга Олега Санжанова, недофинансирование плановых капремонтов в нашем городе в 2004 году составило 2 миллиарда 600 миллионов рублей.

Но вот вопрос: куда увести? От государственной опеки — в сияющий рай самоуправления домовыми территориями? Идея здравая, но как её реализовать, не поменяв менталитет граждан — тех самых граждан, привыкших каждый день ездить в скрипучем, исписанном матюгами лифте, запинаться в темноте подъезда о пивные бутылки и ломать ноги в гололёд на крыльце родного дома? Ведь хозяин дома — это не только привилегии (весьма сомнительные), но и ответственность (совершенно реальная), а хуже всего — это вечная головная боль на тему «Где найти деньги на ремонт?» Каждый мнит себя стратегом, но захочет ли стать простой квартиросъёмщик, бесплатно приватизировавший свои тридцать «квадратов», вершителем судьбы всего многоквартирного дома? А в Екатеринбурге, между прочим, почти треть всех домов изношены на 20 процентов, а количество лифтов, отслуживших свыше 25 лет, составляет ни много ни мало 823 единицы. Большинство этих «старичков» требует немедленной модернизации, а то и полной замены, что обойдётся городу в 4 миллиарда рублей.

Квартира моя, а ремонт — на бюджете...

Обслуживание жилфонда в любой стране — удовольствие недешёвое, а в России большинство людей живут в домах, срок эксплуатации которых давно перевалил за критическую черту. Можно сказать, что эти дома и стали основной причиной реформы ЖКХ и планируемого в этом году эксперимента по переводу коммунальных услуг на рыночные рельсы. Тем более в одном только Екатеринбурге 67 процентов жилья давно приватизировано — а значит, государство чисто юридически не должно отвечать за квартиры, находящиеся в частной собственности. Однако лишь 15 процентов городского жилфонда перешло на новые формы управления — например, через товарищества собственников жилья (ТСЖ). В идеале такие структуры должны выбираться собранием жильцов, вести всю бухгалтерию, определять подрядчика для проведения капитального ремонта — одним словом, осуществлять нормальный капиталистический менеджмент в рамках дома, квартала, микрорайона... Мировой опыт в этой сфере свидетельствует, что управление жильём может принести хорошие финансовые и имиджевые дивиденды. Например, в Нидерландах жилищные фонды входят в число самых крупных и влиятельных организаций — наряду с промышленными корпорациями и банками.

Но то Нидерланды: где ещё в средние века люди всем миром поднимались на борьбу с наводнениями, а своё отечество создали буквально на пустом месте — отвоевав территорию у моря. А нам-то на какую концепцию опираться? И кто станет во главе управления жильём: кооператив жильцов, фирма-менеджер или компания — заказчик строительства нового дома? Незрелость системы ТСЖ настолько очевидна, что федеральная власть вынуждена с 1 марта 2005 года приостановить действие Закона о товариществах собственников жилья: этот закон всё равно не может работать в имеющихся условиях...

В поисках выхода

По мнению группы авторов-разработчиков стратегического проекта «Хозяин дома (территории)», который был представлен на рассмотрение Программного совета стратегического развития Екатеринбурга 19 января, в нашем городе созрели все предпосылки для перехода к новым формам управления жильём.

Причём эти перемены диктует сама логика коммунальной реформы. Но та же логика реформы указывает на непременные условия, при которых возможно негосударственное управление жилищным фондом: развитый рынок коммунальных услуг, устоявшиеся традиции частного домовладения и стабильно высокий уровень благосостояния населения (иначе как вы введёте 100-процентную оплату услуг ЖКХ?).

Поэтому схема, предложенная коллективом разработчиков, предусматривает на первом этапе организацию конкурсов на право управлять домом либо комплексом домов, не относящихся к муниципальному фонду. Победившая в этом конкурсе компания берёт на себя все финансовые риски, осуществляет обслуживание инженерных сетей (которые предварительно должны, как и земля под домом, перейти в собственность владельцев жилья), выбирает для ремонта фирму-подрядчика. Связь между управляющей компанией и жильцами осуществляет, например, управдом — ради такого дела можно и возродить эту полузабытую должность, прославленную Иваном Васильевичем Буншей и Остапом Ибрагимовичем Бендером. А чтобы выбранный жильцами или через конкурсный отбор менеджер не увлёкся и не перепутал интересы жилфонда с интересами своего кармана, за ним будет приставлен наблюдательный совет, созданный из активистов ТОС, старших по дому и других представителей системы самоуправления.

Как заверил на заседании программного совета Олег Санжанов, начальник управления жилищного и коммунального хозяйства администрации Екатеринбурга и один из авторов проекта «Хозяин дома (территории)», если проект будет реализован к 2015 году, под новые формы управления перейдёт 100- процентов екатеринбургского жилья. Одновременно перевод жилфонда на новые формы управления снизит сумму общего недофинансирования капремонта в Екатеринбурге почти в пять раз.

Заманчиво? Ещё бы! Но, увы, даже соавторы Санжанова, например — эксперт проекта, доктор географических наук Евгений Анимица, признают: идея своевременна, но крайне трудна для реализации, потому что не каждый готов — и материально, и психологически — стать хозяином дома. Поэтому не мешало бы, дав проекту зелёный свет, для начала поэкспериментировать не на целом городе, а на нескольких домах, которые сыграют роль «фокус-группы», испытательного полигона. А пока...

Пока проект «Хозяин дома (территории)» отправлен на доработку и будет вновь рассмотрен (уже Координационным советом) в ближайшее время.

КОММЕНТАРИЙ

Много вопросов, мало ответов

Глава Екатеринбурга Аркадий Чернецкий:

— Мы сегодня стоим на развилке, пытаясь выбрать оптимальную модель управления системой ЖКХ — выбрать с учётом того, что у жилья уже появился конкретный собственник, и он имеет определённые обязанности. Однако возникает много вопросов. Например: формируются ли ТСЖ среди жильцов новых домов, совсем недавно введённых в эксплуатацию? И если говорить об управляющей компании, то, может быть, будет лучше, если это предприятие станет управлять жилфондом на площади всего 150 000 квадратных метров, но при этом зная это хозяйство как «Отче наш»? Я бы не торопился сегодня в окончательном варианте принимать этот проект, потому что в нём, ко всему прочему, не очень чётко прописаны некоторые финансовые вопросы.