На вопросы аналитического бюллетеня «VIP-консультант» отвечал заместитель Председателя Правления ОАО «Меткомбанк» Александр Щур.

– ОАО «Меткомбанк» вышел на рынок ипотечного кредитования в конце прошлого года. Каковы первые итоги работы в данной сфере?

– На сегодняшний день нами выдано 4 кредита на сумму 4,3 миллиона рублей (2 кредита в Екатеринбурге, 2 – в Каменск-Уральском).

Ситуация сдвинулась с места благодаря тому, что в последней декаде декабря нам удалось заключить со Свердловским агентством ипотечного жилищного кредитования блок соглашений о сотрудничестве. В отличие от генерального соглашения, подписанного «Меткомбанком» и САИЖК еще в августе прошлого года и носившего скорее декларативных характер, декабрьские договоренности носят технический характер и определяют параметры совместной работы, обмена документами, и, в конечном итоге, позволяют банку реально участвовать в процессе реинвестирования ипотечных кредитов со стороны федерального агентства. Таким образом, с декабря месяца мы являемся равноправными участниками федеральной программы ипотечного жилищного кредитования как первичный банк-кредитор.

Что касается выданных нами кредитов, то для нас это были, конечно же, пилотные проекты, на которых мы, в первую очередь, отрабатывали новые для нас банковские технологии. Именно поэтому для участия в проекте нами были отобраны заемщики, полностью подходящие под достаточно жесткие требования стандарта. В основном это люди в возрасте до 35 лет с высокой заработной платой. Суммы выданных им кредитов – от 750 тысяч до 1,5 миллиона рублей. Срок заключенных договоров – от 15 до 20 лет.

– На основании каких расчетных механизмов банк определяет, что конкретный человек сможет расплачиваться по кредиту столь долгий срок?

Ипотечные кредиты не являются высокорисковыми для банка. Во-первых, залогом возвращения средств и наиболее действенным рычагом влияния на заемщика является им приобретаемая недвижимость. Поскольку банк выдает кредит не на полную стоимость квартиры, а только на 70%, то остальные 30% являются как раз тем дисконтом, за счет которого заемщик в случае дефолта возмещает все издержки, связанные с процессом обращения или падения стоимости кварти ры. Сам факт, что заемщик имеет средства в размере тех 30% от стоимости квартиры, также является показателем его готовности сформировать из текущего дохода необходимую сумму для возврата кредита.

Основным же фактором, влияющим на принятие решения банка о выдаче кредита, безусловно, является заработная плата человека, подтвержденная официальными данными. Также учитывается стаж работы, карьерный рост. Все эти показатели оцениваются аналитиком банка при анализе финансового положения и кредитоспособности заемщика. Помимо этого, профессиональным оценщиком устанавливается точная стоимость квартиры для того, чтобы сумма кредита не превышала реальной цены самого жилья. И последнее – это проверка заемщика службой безопасности банка на наличие уголовной ответственности, судимости и других проблем с правоохранительными органами.

– Каким параметрам должен соответствовать предполагаемый заемщик, чтобы получить ипотечный кредит на сумму, скажем, в один миллион рублей?

– Существует таблица для определения необходимого уровня заработной платы заемщика для кредита сроком на 27, 20 или 15 лет. Определяемая нами минимальная сумма дохода равняется ежемесячной заработной плате заемщика, либо созаемщиков с учетом вычета минимального прожиточного минимума на каждого члена семьи.

Например, для получения кредита на миллион рублей сроком на 20 лет необходимо иметь доходы не менее 41 тысячи 600 рублей в месяц. Та же сумма в миллион рублей, но уже сроком на 15 лет соответственно требует более высокого дохода заемщика или созаемщиков, а именно, 44 тысячи, на 10 лет – 50 тысяч. Таким образом, чем больше срок, тем меньше требования к заработной плате, а значит, возможности взять кредит на большую сумму. Что касается размера ежемесячного платежа, то при сумме кредита в 1 миллион рублей сроком на 20 лет он составит 13 тысяч 186 рублей в месяц.

Но, как показывает практика, люди стремятся минимизировать срок кредита, выплачивая его в более короткие сроки. Это связано с увеличением заработной платы человека, его карьерным ростом в течение периода уплаты кредита. Молодые люди уже понимают, что сегодня гораздо выгоднее вступить в ипотеку, пусть даже при уровне процентных ставок в 15% годовых, нежели платить за стоимость снимаемого жилья.

– ОАО «Меткомбанк» уже имеет определенный опыт в сфере ипотечного кредитования. Можно ли говорить о том, что выдача кредитов для покупки жилья стала для банка бизнесом, поставленным на поток?

– На мой взгляд, об этом говорить еще слишком рано. Дело в том, что банку важно не только выдать кредит на 27, 20 или 15 лет, но и выгодно его рефинансировать, продать права требования по нему организации, заинтересованной в долговременных инвестициях. На сегодняшний день мы подали заявку в САИЖК на рефинансирование 3-х выданных кредитов и в ближайшее время ожидаем выкупа закладных.

В ближайшее время начнем программу сотрудничества с банком «Дельта-Кредит», однако здесь мы еще только в начале пути.

Кроме того, определенные сложности связаны и с изменениями в жилищном законодательстве. Госдума в декабре прошлого года приняла пакет законов, направленных на повышение доступности жилья. Многие из них коснулись и сферы ипотечного кредитования, и сейчас идет процесс перестройки существовавших схем под новые юридические реалии.

Так, перестало быть обязательным нотариальное заверение договора о приобретении недвижимости, что позволило снизить затраты заемщика. Например, за свои услуги нотариусы брали 1,5% от суммы сделки. Правда и сейчас САИЖК рекомендует нотариально заверять сделки по квартирам с долгой историей продаж. Появились требования об изменении формы закладной.

Если говорить об изменениях законодательства в целом, то они сделали ипотечный рынок более либеральным, привлекательным для банков, в первую очередь, за счет снижения банковских рисков. Так, в частности, новое законодательство предусматривает возможность выселения заемщика из приобретенного по ипотечной схеме жилья, в случае если он не в состоянии выплачивать проценты по кредиту. В этом случае банк реализует жилье на рынке, из полученных средств покрывает свои расходы, а на остаток заемщик приобретает жилье, соответствующее его финансовым возможностям.

Пока данная норма находится в противоречии с существующим Гражданским процессуальным кодексом, но, мы надеемся, в ближайшее время это противоречие будет устранено через внесение поправок в ГПК.

Уменьшение банковских рисков должно привести к увеличению числа игроков на данном поле, к росту предложения, а значит и к снижению процентных ставок по кредитам. Правда, не надо думать, что этот процесс будет немедленным – пока спрос на данном рынке превышает предложение во много раз.

– Позволяет ли новое законодательство осуществлять выдачу ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья?

– Да, соответствующие изменения в законодательство внесены, и сейчас объект долевого строительства признан законом объектом недвижимости, который может служить предметом залога при получении ипотечного кредита. К сожалению, сейчас данный закон еще не дополнен необходимыми подзаконными актами, инструкциями и методиками, в соответствии с которыми будут регистрироваться объекты незавершенного строительства. После того, как этот процесс будет завершен, банки получат возможность фиксации обеспечения в виде незавершенного строительства жилья. Это, безусловно, повлечет увеличение предложения по предоставлению кредитов на данные объекты.

Очень большое изменение в правоотношения по строительству внесет закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который принципиально и очень жестко упорядочивает взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Этот закон предположительно вступит в силу в конце марта – начале апреля. Но уже сейчас, общаясь со строителями, ощущается непонимание того, как они будут работать по новому закону, который налагает на них ранее не существовавшие обязанности.

Проводя переговоры о возможном предоставлении кредитов под долевое участие нашим заемщикам, мы не раз сталкивались с нежеланием строителей включать в договоры о долевом строительстве абсолютно разумные требования дольщиков по обеспечению их прав собственности, которые могли хоть каким-то образом минимизировать риски дольщика и нас как его кредиторов. До вступления в силу данного закона дольщики, по сути, были бесправны. Теперь же в законодательном порядке будут прописаны требования, которые должны соблюдать застройщики при заключении договора, который необходимо будет зарегистрировать в органах федеральной регистрационной службы.

Этот закон пока абсолютно новый, поэтому мы еще только изучаем сложившуюся ситуацию. Но, на наш взгляд, уже сейчас ясно, что он должен привести к более цивилизованным отношениям между строителями и дольщиками.

– Вы упомянули о возможности рефинансирования ипотечных кредитов через банк «Дельта Кредит», которую получил «Меткомбанк». Чем данная про грамма отличается от программы САИЖК?

– Да, действительно, ОАО «Меткомбанк» заключило соглашение с банком «Дельта Кредит» о выдаче и рефинансировании ипотечных кредитов по программе ипотечного кредитования. Эта программа имеет ряд отличий от проекта, осуществляемого нами с САИЖК. Во-первых, на данном этапе сотрудничества «Дельта Кредит» нацелен на предоставление долларовых кредитов как по фиксированной ставке, так и по ставке, привязанной к ставке LIBOR. На данный момент это около 13,5 % годовых в валюте. Во-вторых, меньше срок кредита – от 10 до 15 лет. В-третьих, сумма кредита, выдаваемого в одни руки, почти в два раза превышает ту, которая была возможна при программе АИЖК: вместо 1млн. 900 руб. (т.е. около 68 тыс. долларов) заемщик может получить 150 тыс. долларов. Также, данная программа предполагает несколько меньший взнос со стороны заемщика – не 30%, а 25%. И, пожалуй, главное – это более простой вариант подтверждения доходов заемщика. Если САИЖК требует «белого» дохода, подтвержденного справками из налоговой инспекции, то программа «Дельта Кредита» подходит к данному вопросу более гибко, предполагая возможность получения информации из косвенных источников. Таким образом, по нашему мнению, данная программа может оказаться более привлекательной для такой категории заемщиков, как, например, предприниматели без образования юридического лица.