Стабильность — залог доступности, считают эксперты

Что хочет услышать нуждающийся в крыше над головой (а таких очень и очень много)? Правильно! То, что цена на квадратный метр понизилась! Это случилось. На днях в агентстве «Интерфакс-Урал» подвели итоги развития рынка недвижимости нынешнего года и сделали прогноз на следующий.

По ценам ударили строительством

Новость приятная: рынок стабилизировался. После прошлогоднего ажиотажного роста цен на жильё (107,5 процента) нынешние показатели выглядят более чем скромно: 0,9 процента. Но это в общем. В отдельных сегментах наблюдается даже значительное понижение. Квартиры в отдалённых районах, например, стали стоить на пять процентов меньше. Упали в цене «однушки» и «двушки» (-3,97 и -0,75 соответственно). Подешевели квартиры в хрущёвках (-5,67), брежневках (-3,60), панельных девятиэтажках (-0,53) и домах улучшенной планировки (-0,08). Таким образом, вы можете неплохо сэкономить по сравнению с 2006 годом, если приобретёте однокомнатную квартиру в хрущёвке где-то в 4-м поясе (скажем, на Семи Ключах),

— Понижение стоимости жилья в отдалённых районах объясняется просто. В 2006-м, когда цены начали расти как на дрожжах, народ кинулся покупать квартиры довольно далеко от центра. Спрос спровоцировал предложение: жильё в 4-м поясе стало дорожать. А в этом году, при более стабильной ситуации в стране, потребитель повернулся в сторону центра, — объяснил исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев. — В итоге квартиры в центральном районе возросли в цене на 10,8 процента, а на городских окраинах по принципу маятника понизились.

Первичка первичней!

Ещё одна особенность: перераспределение спроса с вторичного рынка на первичный.

— Благодаря растущим темпам строительства объём предложения, а следовательно, и выбор в сегменте новостроек значительно увеличился, — пояснил Рустем Дамирович. — Кроме того, застройщики в условиях относительного падения спроса в начале года начали корректировать цены быстрее, чем продавцы квартир на вторичном рынке. В результате при вполне сопоставимой цене за первичный и вторичный объекты покупатель сделал выбор в пользу более комфортного жилья.

Судите сами: средняя стоимость предложения на «первичке» — 55 500 рублей за кв. м. «Вторичка» же обойдётся вам по цене от 50 000 до 80 135 тысяч рублей за квадрат. Цены примерно равные, чего не скажешь о качестве жилья. Старый дом, как и человек в возрасте, имеет свои «болячки»: изношенные сети, например.

Предлагайте! Нам это нравится!

Насчёт большой стройки, развернувшейся в Екатеринбурге, — чистая правда! К концу года мы должны сдать более 800 тысяч квадратных метров жилья. А в 2006-м в столице Урала ввели в эксплуатацию 735,3 тысячи квадратных метров жилья, то есть нынче был превышен исторический максимум, когда-либо достигавшийся в Свердловске-Екатеринбурге.

Понятно, что это не могло не отразиться на росте объёмов предложений, который также достиг рекордного уровня; только в базе данных УПН в декабре агентствами недвижимости в Екатеринбурге выставлялось на продажу более 13 000 объектов — квартир и комнат. Правда, уходят они теперь не махом. Если в 2006 году срок экспозиции (время нахождения объекта на рынке) составлял 40—44 дня, то в августе этого года достиг пика — 128 дней. Сейчас срок экспозиции понизился до 103 дней, Что обязательно, по мнению экспертов, отразится на цене. Только чуть позже, поскольку рынок недвижимости несколько инертен.

Доступно. Но пока не всем

Именно из-за инертности рынка, считает Рустем Галеев, пока не явен эффект от действия приоритетного национального проекта «Доступное жильё — гражданам России».

—Быстрого результата от изменения законодательства ждать нельзя, — утверждает он.

Не согласимся. Эффект явен, но для определённых категорий людей, которых можно назвать социально незащищёнными. В 2007 году по программе «Улучшение жилищных условий работников муниципальной бюджетной сферы» введён дом на Вилонова. Сегодня состоится приёмка ещё одного жилого комплекса на улице Онуфриева. Такое жильё именуется «социальным», потому что предлагается по цене до 30 тысяч рублей за «квадрат».

Смогли решить квартирный вопрос и несколько десятков семейных пар, не так давно зарегистрировавших свой брак. В целях реализации на территории города подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей» была организована работа по признанию молодых семей нуждающимися в улучшении жилищных условий. Покупателями жилых помещении в доме № 6 на улице Славянской, построенном на средства банковских кредитов, стали 38 семей, с которыми строительная организация заключила договоры купли-продажи. Стоимость одного квадратного метра в доме составила всего 23 тысячи рублей, что почти в 3 раза ниже средней рыночной стоимости по городу.

Кто последний за ипотекой?

Желающих стать должниками больше! Число ипотечных сделок от числа остальных составило нынче 28 процентов (в 2006-м чуть меньше: 22 процента). В месяц их совершается около 650. И это только в городе!

В области в ипотеку вступают ещё активнее. Благодаря чему объёмы ипотечного кредитования увеличиваются более чем в два раза! По словам заместителя председателя Уральского банковского союза Евгения БОЛОТИНА, по области за 9 месяцев выдано кредитов на сумму 13,7 миллиарда рублей. Для сравнения: в 2006-м цифра за аналогичный период составила 5,1 миллиарда рублей.

Пик популярности кредитов пришёлся на второе полугодие.

— И связано это с кризисом в США, — уверил Евгений Геннадьевич. — Когда он случился, на всех углах начали кричать о том, что в 2008 году ипотека в России станет недоступной. Народ испугался и набрал кредитов.

Пугаться, как выяснилось, было нечего, Действительно, ситуация в Соединённых Штатах не могла не повлиять на нас, мы же, в конце концов, от мира не изолированы! Вкратце напомним: кредитов американцы набрали (сегодня ими обеспечены 90 процентов населения этой страны), а долги возвращать не хотят. Долги же есть, ибо банки во имя привлечения оставшихся 10 процентов клиентов сильно либерализировали требования к заёмщикам, перестав интересоваться кредитной историей и спрашивать справку о подтверждении доходов. В итоге просрочка по кредитам возросла до 5 процентов (к слову, у нас в стране этот показатель не превышает 1 процент). Массовые невозвраты спровоцировали недоверие со стороны инвесторов, выкупающих у банков портфели кредитов. И стоимость привлечённых средств выросла для кредитных учреждений на несколько процентных пунктов. А большинство российских банков, как известно, одалживают деньги у иностранных инвесторов.

- Поэтому ставки по ипотеке не снизят точно, — заключил Евгений Болотов. - Но и особого роста не будет. Единственное — ужесточатся требования к заёмщикам. И это правильно: людям, которые не готовы накопить хотя бы часть суммы на первоначальный взнос, денег давать нельзя. В этом случае они начинают относиться к недвижимости не как к собственности, а как к подарку: отберут за неуплату — не жалко. Человек должен морально и материально созреть, а потом уже покупать дом.

Видимо, созревают люди быстро, потому что специалистов рынка недвижимости ждёт в следующем году увеличение объёма сделок «купли-продажи».

С одной стороны — хорошо, с другой — не очень. Ведь ипотека, по меткому замечанию председателя Уральского банковского союза, есть «спусковой крючок» для роста цен на недвижимость.

Что год грядущий нам готовит?

Нового, по мнению эксперта Уральской палаты недвижимости, грядущий год готовит немного. И слава богу! Стабильность сохранится, то есть всплеск цен на недвижимость нам не грозит. Предстоящие выборы Президента вряд ли повлияют на эту положительную тенденцию:

— Поскольку результат очевиден, риэлтеры не посчитают нужным перестраховываться, — поясняет Рустем Дамирович.

Но и того, что жильё подешевеет, ждать не стоит. Да, его стало больше. Только себестоимость его возросла. В частности, повысились расценки на поставки сырья. Но нам, помнящим бешеные скачки цен 2006 года, всё равно легче. Поспокойнее как-то...