Без банковских кредитов и бюджетных инвестиций ей скоро придётся туго

Сегодня в Екатеринбурге существует множество способов приобретения жилья. Но стоимость квадратных метров у нас, увы, высока (за престиж, как известно, тоже надо платить): по этому показателю Екатеринбург опережают разве что Москва и Санкт-Петербург.

Потому многие потенциальные покупатели с большой охотой идут на вариант с долевым строительством, забывая при этом, что «долёвка» — в сущности, та же покупка по рыночной цене, просто с более-менее гарантированным качеством и результатом.

Я неслучайно употребил здесь это самое расплывчатое «более-менее». Потребитель всегда рискует: рынок жилья у нас находится, равно как и вся рыночная экономика, в стадии начального становления, поэтому проблем на нём немало. Не случайно вчера в пресс-центре агентства «Интерфакс-Урал» в присутствии журналистов тему потребительских рисков в долевом строительстве обсуждали и риэлтеры, и застройщики, и представители администрации Екатеринбурга.

Правильно оформляйте договор...

Есть у долевого строительства в Екатеринбурге широкие перспективы, или оно по-прежнему останется уделом небольшого числа богатых людей? Ведь не секрет, что даже заключив договор и выплачивая по частям стоимость ещё строящейся квартиры, покупатель всё равно является основным «инвестором» своего двух- или трёхкомнатного счастья, а гарантию того, что дом будет сдан, может предоставить далеко не каждый застройщик. В той же Москве зафиксированы случаи, когда стройка под предлогом нехватки денег замораживалась, и дольщики оставались под открытым небом без всякого ответа на вопрос: «Когда въеду в новый дом?»

Председатель комитета по защите прав потребителей администрации Екатеринбурга Андрей АРТЕМЬЕВ видит главную проблему «долёвки» в несовершенстве законодательной базы. В частности, по его мнению, сам термин «договор о долевом строительстве» некорректен, поскольку достался нам с советских времён, когда участниками строительства были не физические лица, а целые организации. Правильнее было бы оформлять его как договор бытового строительного подряда, когда есть две стороны — продавец услуг и их покупатель, который, в свою очередь, имеет все права собственника на жильё, построенное на его кровные деньги. Более того: пока рынок бытового строительного подряда не будет создан, потребители жилья долевого строительства будут продолжать жаловаться на нерадивых застройщиков.

- Мы анализируем заключённые договоры между гражданами и застройщиками, и удручает тот факт, что почти все они составлены не в интересах потребителя и не гарантируют ему исполнения условий сделки, — говорит Андрей Дмитриевич. — Что же делать потребителю, чтобы заключить правильный договор? Прежде всего — посоветоваться с грамотным юристом, а при оформлении настаивать на включении в текст договора пунктов, которые защищают его, покупателя, права.

...В нём много интересных пунктов

Чего греха таить: сегодня среди застройщиков нередко попадаются, мягко говоря, бракоделы и «волынщики». Судя по поступающим в комитет жалобам, всё ещё возможна ситуация, когда дом сдан, но не в срок, либо с недоделками, либо в процессе строительства застройщик начинает менять условия договора и предлагать заказчику квартиру меньшей площади... но почему-то за те же деньги. Чтобы не кусать потом локти, по мнению президента Уральской палаты недвижимости Артура Сафарова, нужно подойти к этому вопросу взвешенно, ещё до подписания договора узнать о репутации строительной фирмы, построенных ею объектах. Иначе можно связаться с предприятием, «специализирующимся» на долгостроях. А по самому договору лучше получить пару ценных советов у юристов, сотрудничающих с риэлтерскими конторами. Узнаете массу интересного — например, то, что в договоре просто обязан стоять пункт о штрафных санкциях, применяемых к застройщику в случае несоблюдения сроков сдачи дома...

Кто оплатит прокладку труб?

Вопрос цены всегда был и остается самым болезненным для большинства покупателей со средним достатком. Какие же факторы ее формируют? Увы, не только ценовой пояс, не только стоимость земли в том или ином районе города. Дорожают с каждым годом стройматериалы, но самое главное — при возведении новостроек в зоне пустырей, на окраинах в стоимость дома включается и проведение здесь коммуникационных сетей, составляя, по самым скромным подсчетам, от 10 до 15 процентов стоимости всех строительных работ.

Результат предсказуем: падает спрос на элитные дома, которые как раз растут как грибы на окраинах города; поднимаются цены на вторичном рынке; всё более популярным у граждан становится жильё так называемого эконом-класса — а застройщики не спешат его возводить. Всего в прошлом году в Екатеринбурге было построено около 400 квадратных метров жилья, из них лишь 15—20% составляло жилье эконом-класса. По мнению специалистов Уральской палаты недвижимости, чтобы хотя бы частично «закрыть» вопрос по обеспечению населения доступным первичным жильем, необходимо увеличить объемы строительства этого вида недвижимости не менее чем в 10 раз...

- Сегодня наибольшим спросом действительно пользуется доступное жильё, — соглашается генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. — Чтобы совместить доступность и качество, нужно увеличить количество свободных строительных площадок, причем хотелось бы, чтобы власти всех уровней помогали решать проблему кредитования строительства, например, прокладки тех же новых коммуникаций.

Банковские страдания

Опыт западных стран подтверждает несомненные плюсы участия бюджетов всех уровней в кредитовании жилищного вопроса, но... Спустимся с небес на землю. Пока что наиболее реальным выходом из образовавшегося тупика оказывается всё тот же ипотечный кредит, предоставлять который — задача банков. Но и банковская система не всесильна: по словам вице-президента Уральского банка реконструкции и развития Михаила Ерофеева, основной ресурс для работы банковской системы сегодня — вклады физических лиц, которые, согласно закону, вкладчик имеет право изъять в любой момент. Вот и выходит: банк предоставил гражданину кредит на срок, скажем, 15 лет, а другие граждане забрали свои вклады по той или иной причине — и как кредитовать остальных желающих? Поэтому банкам сегодня проще давать кредиты не конкретным потребителям услуг рынка жилья, а самим строительным компаниям.

- Проблемы долевого строительства, на мой взгляд, связаны не столько с формой договора, сколько с надежностью самого застройщика, — говорит Артур Сафаров. — И ещё я уверен: необходимы меры на уровне правительства, чтобы подстегнуть банковское кредитование строящегося жилья.

Кстати

В среднем в год в Екатеринбурге появляется 180 новых домов. Только в этом году в рамках долевого строительства будут сданы объекты на улицах Агрономической, Пехотинцев и в поселке Широкая Речка. Свободные квартиры в этих домах пока еще имеются. Но возникает сомнение, что потребитель «клюнет» на жильё, расположенное на окраине и стоящее при этом как элитное — 15 000 рублей за квадратный метр, если к тому же по рыночным показателям красная цена в этом ценовом поясе — 13 000 рублей. А виной всему опять же канализация, водопровод и кабель, которые придётся прокладывать прямо во время строительства за счет застройщика. Не пора ли федерации не только внедрять масштабные программы, но и помогать конкретным рублем хорошему делу, пока бюджеты муниципалитетов просто физически не могут замахнуться на такое инвестирование?